Старые ставки и убыток: анализ ипотеки

Выдавать кредиты по старым ставкам — значит работать в убыток После резкого повышения базовой ставки Национального банка Казахстана до 18 % годовых в октябре 2025 года банки столкнулись с неприятной арифметикой. Ипотечные программы закладывали годовую эффективную ставку (ГЭСВ) 17–18 %, тогда как стоимость денег на рынке (показатель TONIA) выросла до 16,9 %. Экономист Эльдар Шамсутдинов заявил, что выдавать кредиты по старым ставкам — это прямая работа в убыток, особенно если политика регулятора ужесточится. При сохранении или повышении базовой ставки новые ипотечные займы могут подорожать до 20–22 % ГЭСВ. Несколько крупных банков, включая Банк ЦентрКредит и Altyn Bank, уже приостановили прием заявок на ипотеку. Им выгоднее размещать свободную ликвидность в инструменты Нацбанка под 17 % годовых, чем кредитовать рискованных заемщиков: привлеченные депозиты под 14–15 % позволяют зарабатывать 3–3,5 процентных пункта чистой маржи без кредитного риска. Halyk Bank пока продолжает выдачу, но аналитики отмечают, что крупнейший игрок тоже готов пересмотреть ставки. Такой арбитраж усиливается на фоне сокращения спреда между депозитными и кредитными ставками: средневзвешенный спред по продуктам для физических лиц уже снизился с 7,8 % до 6,7 %, что сжимает банковскую маржу и заставляет их переходить к консервативной кредитной политике. Для рынка недвижимости это означает период дорогих денег. Подорожавшие кредиты охлаждают спрос на вторичное жильё, замедляют продажи и вынуждают застройщиков пересматривать планы. Государство параллельно ужесточает правила: с 2025 года снижены предельные ставки по необеспеченным и залоговым кредитам и ограничены максимальные суммы займов. При этом новые требования к расчёту долговой нагрузки не позволяют учитывать доходы от других кредитов. Всё это сокращает рентабельность кредитных продуктов и повышает барьеры для заемщиков. Если в ближайшие месяцы базовая ставка останется высокой или возрастёт, банки будут продолжать «парковать» ликвидность у регулятора, а ипотека подешевеет лишь при цикле смягчения денежно‑кредитной политики. Пока же потенциальным покупателям жилья лучше взвесить свои возможности, а инвесторам — обратить внимание на депозитные инструменты. Рынок продолжит искать баланс между ценовой стабильностью и доступностью финансирования; до его нахождения выдавать кредиты по старым ставкам действительно равнозначно работе в убыток.